Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Das Volksbegehren zum so genannten Mietenstopp in Bayern, das für sechs Jahre Mieterhöhungen in 162 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen aber bereits die Mietpreisbremse in Kraft ist, untersagen wollte, ist unzulässig. Das hat der Bayerische Verfassungsgerichtshof am 16.07.2020 - Vf. 32-IX-20 - entschieden. Grund für die Entscheidung war insbesondere, dass es mit der Mietpreisbremse des Bundes bereits erschöpfende Regelungen gebe. Insoweit liege die Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht beim Bund. Die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs, bei der aber drei Mitglieder in einem gemeinsamen Sondervotum der Auffassung waren, das Volksbegehren hätte zugelassen werden müssen, hat Signalwirkung auch für das Verfahren zum Berliner Mietendeckel.

1. Ziel des Volksbegehrens: 6 Jahre beschränkte Mieterhöhungen

Anders als beim Berliner Mietendeckel geht es in Bayern nicht um ein Gesetz, sondern um ein Volksbegehren. Es wurde von einem Bündnis unter anderem aus Parteien, Gewerkschaften sowie dem Mieterbund initiiert. Es sieht in einem Gesetzentwurf ein weitgehendes Verbot vor, in laufenden Wohnungsmietverhältnissen die Miete zu erhöhen. Ausnahmen sind nur vorgesehen, wenn die erhöhte Miete den Betrag von 80 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigt oder wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Bei der Neuvermietung einer Wohnung soll es – von Neubauwohnungen abgesehen – verboten sein, eine Miete zu verlangen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Verstöße gegen diese Verbote können als Ordnungswidrigkeiten geahndet werden. Das Gesetz soll eine auf sechs Jahre begrenzte Laufzeit haben.

2. Mietrecht ist bereits durch den Bund geregelt

Das Volksbegehren, das mehr als doppelt so viele Unterstützer fand wie nötig, wurde vom Bayerischen Innenministerium als nicht gesetzeskonform abgelehnt und gemäß Art. 64 Landeswahlgesetz (LWG) dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Der hat entschieden, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung des Volksbegehrens nicht vorliegen. Der ihm zugrunde liegende Gesetzentwurf ist aus Sicht des Gerichtshofs mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar. Dem Landesgesetzgeber fehle nach Art. 72 Abs. 1 GG die Gesetzgebungskompetenz. Bereits vorhandene bundesgesetzliche Normen versperrten die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen.

Durch die Regeln zur Miethöhe in §§ 556d ff. BGB habe der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das Bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht.

Für den Landesgesetzgeber ergebe sich auch aus den Ermächtigungen der Landesregierungen in § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten zur Festlegung der Miethöhe. Auf die nach Art. 70 GG bestehende Zuständigkeit der Länder für die Bereiche des Wohnungswesens könne sich der Gesetzentwurf des Volksbegehrens nicht stützen, weil es an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehle. Die Mietpreisregelungen des Entwurfs stellten im Ergebnis nichts anderes dar als eine Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze.

3. Signalwirkung für Zulässigkeit des Berliner Mietendeckels

Die Entscheidung war wegen ihrer Signalwirkung mit Spannung erwartet worden. Beim BVerfG und beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin sind Verfahren anhängig, die sich gegen den Mietendeckel in Berlin richten, mit dem die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren wurden. Das Land Berlin stützte sich auf seine Kompetenz für das Wohnungswesen. Umstritten sind neben der Gesetzgebungskompetenz aber auch Fragen der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in das Eigentum der Vermieter.

Az.: 20.4.2.2-002/002 gr