Mitteilungen - Bauen und Vergabe

StGB NRW-Mitteilung 182/2021 vom 15.03.2021

Kommunales Vorkaufsrecht: Gutachten des Wissenschaftlichen Dienstes zur "Preislimitierung"

Der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages hat mit Datum vom 19.02.2021 eine gutachterliche Stellungnahme zu der Frage vorgelegt, ob im Zuge des Baulandmobilisierungsgesetzes eine Anpassung des BauGB auch dahingehend vorgenommen werden könnte, dass die Ausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte generell auch preislimitiert, also zum sogenannten „sozialverträglichen Ertragswert, erfolgen könnte.

Die summarische Prüfung kommt zu folgender Einschätzung:

„Insgesamt ist festzustellen, dass schon die bestehenden gesetzlichen Regelungen zur Kaufpreisanpassung in einem sehr eng abgesteckten Rahmen mit der grundrechtlich gewährten Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar sind. Insbesondere dem gesetzlich gewährten Rücktrittsrecht des § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB kommt dabei eine erhebliche Bedeutung zu. Diese Rücktrittsmöglichkeit ist es, die dem Verkäufer eine Abkehr von demjenigen Vertragsabschluss ermöglicht, der ihm durch Verwaltungsakt zu einem niedrigeren als dem mit dem Dritten ausgehandelten Preis durch Verwaltungsakt der Gemeinde „aufgezwungen“ wurde.

Die Einführung einer weitergehenden Kaufpreisreduzierungsmöglichkeit bei gleichzeitigem Verzicht auf die Einräumung des gesetzlichen Rücktrittsrechts des Verkäufers wäre daher verfassungsrechtlich voraussichtlich als zweifelhaft zu bewerten. Gleichwohl ist grundsätzlich jedoch darauf hinzuweisen, dass dem Gesetzgeber bei der Entscheidung darüber, ob er bestimmte gesetzliche Regelungen schafft und wie er diese ausgestaltet, regelmäßig ein weiter Spielraum (Einschätzungsprärogative) zukommt. Ob beziehungsweise in welchem Umfang eine entsprechende kaufpreisreduzierende und/oder eine das gesetzliche Rücktrittsrecht einschränkende Regelung daher zulässig wäre, könnte deshalb nur anhand eines konkreten Gesetzentwurfs beurteilt werden.“

Das Gutachten kann unter folgender Adresse abgerufen werden: https://www.bundestag.de/resource/blob/825726/fe449d2a7bb5e514df982ee23113502d/WD-7-013-21-pdf-data.pdf

Anmerkung aus kommunaler Sicht

Die gutachterliche Einschätzung belegt, dass sich die - auch von den kommunalen Spitzenverbänden unterstützte – Forderung nach einer Preislimitierung des kommunalen Vorkaufsrechts im BauGB immer an den Schranken des Art. 14 GG messen lassen muss. Unstreitig ist, dass die gegenwärtig bestehenden vorkaufsrechtlichen Regelungen des BauGB im Einklang mit dem Grundgesetz stehen. Zur Wahrung der Eigentumsgrundrechte des Verkäufers aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG steht diesem nach § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu. Im Umkehrschluss wäre ein Verfassungsverstoß nicht auszuschließen, wenn der Gesetzgeber eine weitergehende Kaufpreisreduzierungsmöglichkeit - bei gleichzeitigem Verzicht auf die Einräumung des gesetzlichen Rücktrittsrechts des Verkäufers – vorsehen würde. Ein entsprechender Gesetzesvorschlag wäre daher sorgfältig zu prüfen und abzuwägen.

Az.: 20.1.1.3-001/002 gr

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