Mitteilungen - Bauen und Vergabe

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 12.07.2007 (4 B 29.07) zur Definition eines Einkaufszentrums Stellung genommen. Dem Beschluss zufolge ist ein Einkaufszentrum anzunehmen, wenn Betriebe verschiedener Art und Größe räumlich konzentriert werden und die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein räumliches Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Der Begriff setzt nicht voraus, dass es eine gemeinsame Verwaltung und Werbung für einzelne Läden gibt.

Im zugrunde liegenden Sachverhalt klagte ein Investor auf Erteilung einer Baugenehmigung für einen Verkaufsmarkt. Der Markt umfasst mehrere Gebäude, die durch einen gemeinsamen Verbindungsgang miteinander vernetzt werden sollen. Im Mittelgebäude soll eine räumliche Mitte für den gesamten Komplex geschaffen werden. Zudem sollen gemeinsame Stellplätze geschaffen werden. Die Genehmigung wird mit der Begründung versagt, dass es sich bei dem geplanten Vorhaben um ein Einkaufszentrum handele. Ein derartiges Projekt könne nur in einem Sonder- oder einem Kerngebiet realisiert werden. Der Investor trägt vor, dass sein Vorhaben nicht als Einkaufszentrum qualifiziert werden könne. Schließlich sei keine gemeinsame Verwaltung und Werbung für die einzelnen Läden vorgesehen. Diese Kriterien seien jedoch für ein Einkaufszentrum wesentlich. Der Antrag des Investors hatte keinen Erfolg.

Nach Auffassung des BVerwG ist ein Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauNVO anzunehmen, wenn Betriebe verschiedener Art und Größe räumlich konzentriert werden und die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein räumliches Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Merkmale erfülle das geplante Projekt. Eine gemeinsame Verwaltung und gemeinsame Werbung sei hingegen für die Annahme eines Einkaufszentrums nicht zwingend. Diese Kriterien, so das BVerwG, seien in der Rechtsprechung bislang nur beispielhaft genannt worden.

Anmerkung:

Der Begriff des „Einkaufszentrums“ wurde vom Verordnungsgeber nicht definiert und stellt insoweit einen unbestimmten Rechtsbegriff dar. Das BVerwG hat sich bereits in unterschiedlichen Entscheidungen mit diesem Begriff befasst. Im Gegensatz zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben gemäß § 11 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauNVO hängt die Sondergebietspflicht nicht von der Feststellung negativer Auswirkungen im Einzelfall ab. Ein Einkaufszentrum kann daher immer nur dann vorliegen, wenn sich aus dem Typus der jeweiligen Anlage bereits nachteilige städtebauliche Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO ergeben.

Derartige Projekte entfalten typischerweise eine Magnetwirkung. Die Bezeichnung einer Anlage durch den Betreiber ist für die Annahme eines Einkaufszentrums allerdings nicht maßgeblich. In einem Einkaufszentrum werden – neben den klassischen Einzelhandelsbetrieben – in der Regel Dienstleistungsbetriebe angesiedelt, die in einer Beziehung zum Einkaufen stehen. Nach der Rechtsprechung ist für die Annahme eines Einkaufszentrums in der Regel eine Geschossfläche erforderlich, die erheblich über 1 200 m² liegt. Darüber hinaus kann ein Einkaufszentrum auch durch ein schrittweises Zusammenwachsen mehrerer Einzelbetriebe entstehen. Falls eine einheitliche Planung fehlt, so ist außer der räumlichen Konzentration ein Mindestmaß an äußerlich in Erscheinung tretender gemeinsamer Organisation und Kooperation erforderlich. Diese Gemeinsamkeiten können – unter anderem – in gemeinsamer Werbung und einer verbindenden Sammelbezeichnung bestehen.

Az.: II/1 620-00